安老按揭還是保單逆按？長者「有樓」套現退休的兩個選擇

本文重點：安老按揭是以自置住宅物業作抵押，換取按月年金或一筆過貸款，毋須遷出原有物業保單逆按則以人壽保單的現金價值作抵押，兩者均由香港按證保險有限公司營運兩者都涉及重大財務決定，申請前宜先了解清楚並可考慮諮詢獨立財務顧問

安老按揭 是指年滿55歲的香港住宅物業業主，以自置物業作抵押，向認可機構換取按月年金或一筆過貸款的退休套現方案，毋須遷出或出售物業。對於「有樓、缺現金流」的長者而言，安老按揭及保單逆按是兩個毋須賣樓也能將資產轉化為退休收入的方式。本文說明兩者的運作方式及分別。

安老按揭的運作方式

安老按揭計劃由香港按揭證券有限公司的全資附屬機構香港按證保險有限公司營運，主要條件包括：

項目	要求
借款人年齡	一般須年滿55歲（未補價資助出售單位等個別情況須年滿60歲）
借款人身份	持有效香港身份證，無破產紀錄
抵押物業	香港住宅物業，樓齡上限50年，一般不可出租（退休或受照顧人士等有例外）
領取方式	10年、15年、20年固定年期或終身按月年金，亦可申請一筆過貸款

借款人在領取年金期間，除特定終止情況外，一般毋須還款，亦毋須遷出物業，可以繼續居住在原有居所。

安老按揭適合甚麼情況的長者？

安老按揭較適合已擁有自置物業、但退休後現金流不足的長者：物業本身有價值，但變成現金前一直用不上，即坊間常說的「有樓缺錢」。透過安老按揭，長者可以在不搬離熟悉環境的情況下，將部分物業價值轉化為穩定的按月收入。

安老按揭讓長者毋須遷出物業，也可將部分物業價值轉化為按月收入

保單逆按是另一個選擇

除了以物業作抵押，同樣由香港按證保險有限公司營運的「保單逆按」，是以人壽保單的現金價值作為抵押，換取退休現金流。這項安排適合擁有具現金價值的人壽保單、但未必擁有自置物業，或不希望以物業作抵押的長者。

兩者可以合併理解為坊間所稱的「退休三寶」之二（另一項是年金計劃），核心概念都是將既有資產轉化為退休期間的穩定現金流，而非依賴單一筆退休儲蓄。

安老按揭與保單逆按如何選擇

• 已有自置物業、希望繼續居住： 安老按揭讓長者毋須遷出，同時將物業價值部分套現。

• 沒有自置物業，但持有具現金價值的人壽保單： 保單逆按提供另一條套現途徑，毋須涉及物業。

• 兩者兼備： 部分長者可能同時擁有物業及人壽保單，實際應選擇哪一項或是否兩者合併使用，涉及個人整體財務狀況，建議諮詢銀行、保險公司或獨立財務顧問。

• 與資助房屋樓換樓比較： 如果物業本身是資助出售單位，亦可考慮房委會的樓換樓計劃，兩者的分別見長者業主樓換樓計劃2026：資助房屋業主如何換細樓套現。

• 與資助房屋出租比較： 如果不希望出售或換樓，資助出售單位的長者業主亦可考慮出租單位賺取租金，詳見資助出售房屋出租計劃：長者業主可以如何出租單位賺取租金。

安老按揭與保單逆按各有適合對象，可向銀行或保險公司查詢了解

申請安老按揭前的準備步驟

1. 初步了解： 聯絡提供安老按揭服務的銀行或機構，了解自己物業的初步估值及可獲發的年金水平。

2. 接受輔導： 按規定接受輔導並取得輔導證書，了解安老按揭的特色、借款人權益及責任。

3. 與家人商討： 由於安老按揭涉及物業及日後繼承安排，建議與家人一併商討，避免日後產生誤會。

4. 正式申請： 完成評估及輔導後，辦理正式申請及法律文件。

常見問題

做了安老按揭，物業是不是就不屬於自己？

物業業權在安老按揭安排下仍屬於借款人，只是以物業作抵押換取年金或貸款。借款人可以繼續居住，除特定終止情況（如物業出售、借款人離世等）外，一般毋須還款。

安老按揭會影響子女日後繼承物業嗎？

安老按揭涉及的貸款及利息會在特定終止情況下處理，可能影響物業最終的淨值或繼承安排。這是家庭應該事前商討的重要事項，而非留待借款人身後才處理。

保單逆按是不是等同退保？

不是。保單逆按是以保單的現金價值作抵押換取貸款或年金，保單本身不一定即時終止，具體安排視乎個別保單及機構的條款而定，建議直接向保險公司查詢清楚。

安老按揭的年金金額是固定的嗎？

年金金額會因應物業估值、借款人年齡、選擇的年期（固定年期或終身）等因素而異，並非劃一金額。實際金額須經正式評估後才能確定，建議向提供服務的機構查詢個人化的估算。

安老按揭總結：毋須賣樓，也能將資產轉化為退休收入

安老按揭與保單逆按的重點：

• 安老按揭： 以物業作抵押換取年金或貸款，毋須遷出，一般毋須還款

• 保單逆按： 以人壽保單現金價值作抵押，適合未必擁有物業的長者

• 兩者都涉及重大財務決定： 宜先接受輔導、與家人商討，並可考慮諮詢獨立財務顧問

• 與其他套現方式比較： 資助房屋業主亦可考慮房委會的樓換樓計劃

本文提供的房屋及財務資訊僅供參考，不構成財務或法律建議。安老按揭、物業買賣及資助房屋轉讓涉及重大財務決定及法律責任，申請前應向相關機構（例如香港按揭證券有限公司、參與銀行、房屋署或房協）詳細了解，並可考慮諮詢獨立財務顧問或律師。文中提及的計劃內容及金額以撰文時（2026年9月）為準，其後可能有所調整，實際安排請以官方最新公布為準。

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